Comprobaciones jurídicas previas a la adquisición de la propiedad
En el sistema jurídico de nuestro país existen una serie de documentos que certifican la legalidad completa de una vivienda o propiedad. Es imprescindible tener todos ellos:
- Licencia de obras y certificación del técnico competente sobre la adecuada ejecución del edificio, vivienda,… a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Consistorio en el que está radicada la vivienda.
- Licencia de 1ª ocupación del edificio o vivienda, cédula de habitabilidad u otras autorizaciones de carácter administrativo que dictaminen que, según la ley, la vivienda o edificio es habitable.
- Boletines suscritos con las empresas encargadas del suministro de los servicios básicos como electricidad, agua, gas y teléfono.
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), así como que exista el seguro decenal previsto por en Ley y que cubre los defectos o vicios ocultos durante la construcción de la misma.
- Certificado emitido por el Registro de la Propiedad en el que se detalle la situación jurídica de la vivienda.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios (o inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de obra nueva terminada y de la división horizontal).
En el caso de vivienda usada (2ª mano), debes pedir el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, una certificación firmada por el presidente de la comunidad de propietarios con el visto bueno del secretario del edificio que dé cuenta de que la vivienda está al corriente de todos los pagos correspondientes a mensualidades de los gastos de comunidad y otras derramas realizadas en los últimos meses (años), así como una manifestación formal y en documento público de que no existen contratos de arrendamiento constituidos en la vivienda.
Pasos jurídicos de compra a realizar con plenas garantías
1. Revisa la situación jurídica de la vivienda en el Registro de la Propiedad
Has de comprobar la situación de la vivienda a través del Registro de la Propiedad, para que sea todo correcto. Incluso debes solicitar la expedición de certificados sobre la situación actual del inmueble, si fuera imprescindible.
También has de requerir en el R.P. la expedición de una nota simple informativa, que tiene un valor meramente informativo, o de certificación de dominio y cargas, que tiene carácter de documento público. Así mismo, puedes solicitar un informe explicativo que describa cuál es la situación registral de la vivienda, si fuera necesario.
2. Estudia las cargas hipotecarias existentes
Además de los requisitos de legalidad, es importante conocer si la vivienda que vas a adquirir tiene una hipoteca no finalizada en cuanto a su pago. En el caso de que se dé tal circunstancia, es recomendable conocer que:
No tienes por qué asumir el préstamo hipotecario contratado por el vendedor en las mismas condiciones, sino que puedes exigir su cancelación u obtener un nuevo préstamo en otra entidad.
3. Elige un notario para realizar la compraventa
Los notarios también son funcionarios públicos, independientes, que se encargan de otorgar la fe pública y que tienen obligación de asesorar e informar antes de la firma de la compraventa a las partes intervinientes, informándoles sobre la ley que se les aplica. Además, son los encargados de redactar el contrato de acuerdo entre las partes con aquello que quieran pero siempre ajustándolo a la ley, y que adopta la forma, final, de escritura pública.
El Notario, antes de autorizar la compraventa, debe pedir una nota simple informativa al Registro de la Propiedad, por lo que en ese momento puede volver a revisar en qué situación jurídica se encuentra la finca.
El contrato de compraventa, puede haber sido formalizado con anterioridad por ambas partes en un documento privado, pero debes tener en cuenta que no tendrá todas las garantías que establecen las leyes españolas si no se eleva a una escritura pública.
4. Asegúrate de pagar los impuestos correspondientes a la compraventa
La compraventa en nuestro país conlleva asociada el pago de determinados impuestos:
- En caso de comprar una vivienda de nueva construcción, debes pagar al vendedor el IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Si en tu caso vas a comprar una vivienda de segunda mano, debes satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través de una de las entidades bancarias que colaboran con la Administración.
5. Inscríbete como propietario de tu nueva vivienda en el Registro de la Propiedad. Todo son ventajas.
Una vez realizada la compraventa y pagados los impuestos, hay que acudir al Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación de la vivienda para inscribirla. Inscribir no es obligatorio, pero si lo haces, como comprador, quedarás plenamente protegido como propietario:
Debes saber que según las leyes españolas el vendedor queda obligado por los defectos ocultos en el momento de la compraventa de la vivienda y que aparezcan con posterioridad, aun cuando los desconociese. Por ejemplo, en el caso de que la vivienda no cumpliese con los objetivos de calidad en el espacio interior habitable fijados por la legislación vigente, el comprador, es decir tú, tendría derecho o bien a renunciar a la compraventa (abonándole el vendedor los gastos que pagó) o bien a una rebaja en el precio, establecida por peritos oficiales.
También por los defectos constructivos estructurales que pudieran aparecer durante un plazo de 10 años; por daños que afecten a la habitabilidad del edificio por un plazo de 3 años; y por daños causados en defectos de acabado por un plazo de 1 año.
6. Documentos y consejos muy útiles
- Pide una ITV (Inspección Técnica de la Vivienda). Para ello, un Aparejador experimentado revisará la vivienda, y realizará un Informe en el que se detallen todos aquellos aspectos constructivos del inmueble y una valoración del estado de conservación en el que se encuentran. En edificios que tengan más de 50 años, la ITV es obligatoria, y necesaria para la contratar cualquier Seguro de la Vivienda o del Edificio.
- Pide las últimas actas de las reuniones de la Comunidad de Propietarios para comprobar que la vivienda o inmueble que va a comprar o alquilar no haya tenido algún tipo de incidencia de importancia en los últimos meses.
- Pide al actual propietario un Certificado del Seguro de la Vivienda, en el que se detalle la siniestralidad de la propiedad durante los últimos 5 años.
- Y por último, te aconsejamos que se realices una Inspección Final poco antes de escriturar ante Notario la compraventa y también confirmar que el inmueble se deja en condiciones establecidas y con todos aquellos enseres, muebles,…acordados con el vendedor.
