¿En qué consiste el «Contrato con Opción a Compra»? ¿Es viable en una operación inmobiliaria?
A través de este post de mi blog te cuento sus ventajas e inconvenientes para el mercado actual, especialmente en mi entorno de trabajo más importante: la provincia de Valencia.
No todo el mundo sabe qué es y cómo se articula el alquiler con opción a compra. Se trata de una modalidad que combina dos tipos de contrato en uno sólo, tanto el de compraventa como el de alquiler y, por tanto, se trata de un contrato mixto. No hay una regulación específica al respecto en la que estén reflejadas las condiciones específicas que debe contener esta tipología de contratos. No obstante, contienen alusiones al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Características del contrato de «ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA»
Respecto al alquiler, en el contrato debe constar el plazo durante el cual el optante puede ocupar la vivienda como inquilino, tiempo durante el cual puede ejercer el derecho a compra. También incluirá la renta mensual del arrendamiento, y aspectos como quién se hace cargo de los gastos de comunidad o una posible reforma.
Muy importante, reflejar el porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler abonadas hasta el día de la compra que se descontarán del precio final, así como la prima inicial.
Esta prima inicial es totalmente negociable, pero es habitual un importe entre el 10-15% del precio total acordado. Esta prima es muy recomendable para el propietario, pues asegura la intención del inquilino en adquirir la vivienda.
Obviamente, tanto la prima inicial como las cuotas mensuales pagadas por el alquiler, las perderá el inquilino si decide no formalizar la compra.
El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.
? El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
? El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).
Ventajas e inconvenientes de alquilar con opción a compra
El alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas y de inconvenientes para cada una de las partes. Las resumimos a continuación:
PARA EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA
✅ Ventajas para el propietario que arrienda la casa con opción de venta
- Permite recibir ingresos desde el primer momento sin renunciar a una venta posterior.
- Tiene beneficios fiscales por alquilar la vivienda.
- La prima inicial le otorga un buen seguro de impago.
- Si no se ejerce la opción a compra, se queda con lo abonado (prima + renta mensual).
❌ Inconvenientes para el arrendador de la casa con opción futura de venta
- Le hace perder tiempo si necesita liquidez y el inquilino no ejerce la opción a compra.
- Mientras tenga validez el contrato, no puede vender a un tercero, aunque le hagan una mejor oferta.
- Tampoco puede ajustar el precio al alza si el mercado se encuentra en situación ascendente.
PARA EL INQUILINO DE LA VIVIENDA
✅ Ventajas para el inquilino que podría ejercer opción futura de compra
- La prima inicial y una parte del alquiler se descuenta del precio final de la vivienda previamente pactado.
- Tiene asegurada la compra si opta por ello.
- No es necesario esperar todo el plazo de arrendamiento, puede ejercer su derecho a compra en cualquier momento anterior a expirar el plazo.
❌ Desventajas para el arrendatario de la propiedad
- Pierde la prima inicial si no ejerce su derecho de opción de compra.
- Si baja el precio de la vivienda durante el período del contrato, no puede rebajar el importe pactado.
- La opción de compra está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
Conclusiones con respecto a la opción de alquilar con opción de compra o venta final
Así pues, se trata de un tipo de contrato muy interesante para ambas partes, y más todavía, en la coyuntura económica actual, donde un inquilino sin la liquidez necesaria en este momento puede negociar una futura compra en condiciones ventajosas y, a su vez, un propietario “casi” asegura su venta obteniendo una cantidad de dinero importante al comienzo del contrato y una mensualidad que le puede ayudar con sus gastos habituales.
Si tiene cualquier duda sobre este tipo de contrato o cualquier otro (una venta, compra o alquiler), póngase en contacto conmigo y le ayudaré a resolverla y gestionar su problema.
